土地は狭いよりも広い方が売却しやすく価値も高いと考える方も多いはず。たしかに、適度な広さであれば問題ありませんが、広すぎると売却が難しくなることがあります。今回は、広すぎる土地の売却が難しい理由や売却のコツ、広い土地を分割して売却する際の注意点について解説します。
広すぎる土地が売却しにくいのはなぜ？
広すぎる土地の売却が難しい理由として主に以下のような理由が挙げられます。
購入希望者が限られる
一般的な不動産売買では住宅用地を求めている場合がほとんどです。マイホームを建てるための土地として適した広さは30～60坪程度であり、100坪など必要以上に広すぎる土地を購入したとしても、手入れが大変で持て余してしまいます。
コストがかかる
広すぎる土地は価格も高くなるため、マイホームを建てる方からは予算面で敬遠されます。また、住宅の敷地では「小規模宅用地の特例」によって、200平方メートル（約60坪）以下であれば固定資産税や都市計画税の減税が受けられます。しかし、200平方メートルを超えた部分は特例の対象外となり、納めなければいけない固定資産税額が高くなります。
接道義務を満たす必要がある
土地が都市計画区域内にある場合、建物を建てる際は接道義務を満たしていなければいけません。そのため、土地の広さや形次第では土地の中に道路を通す必要があり、道路造成費がかかることから希望金額での売却が望めないことがあります。
【接道義務とは】都市計画区域内で建物を建てる場合に、原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接道している必要があります。
広い土地を売却するコツは？
広すぎる土地の売却は難航することも多いですが、以下のコツをおさえておくことでスムーズに売却できる可能性があります。
マンション用地などとして売却する
一般住宅に向かない広い土地は、マンションや商業施設などの用地として売却することが可能です。ただし、そういった用地として売却する場合は、土地のある地域が「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「工業専用地域」以外である必要があります。また、「田園住居地域」では建物の高さなどに関する制限があるものの、飲食店やサービス店舗、診療所への活用ができます。
土地の用途地域は、国土交通省が公開している用途地域データを確認するか、調べたい地域の自治体へ電話などで尋ねてみましょう。
分筆して売却する
土地が広すぎて売却が難しい場合は、適度な広さに分筆して売却するのも一つの手です。広い土地の一部を30～60坪程度に区画分けして売却することで、購入希望者が見つかりやすくなります。分筆の際は、土地の使い勝手が悪くならないように形状に注意しましょう。また、分筆には費用がかかります。
不動産買取を検討する
不動産買取であれば不動産会社が直接土地を買い取ってくれるため、余計な手間をかけずにスムーズな売却が可能です。仲介での売却が難しいと感じたら、不動産買取を検討してみましょう。
分割して売却する際は注意が必要
広い土地を売却しやすくする方法の一つに土地の分筆が挙げられますが、「一つの土地を分けて、それぞれを別の人に売却する」という行為は、取引の継続性があるとみなされて事業性が高いと判断される恐れがあります。
事業性がある不動産取引は、国土交通大臣もしくは都道府県知事の免許を持った不動産業者でなくては行えません。そのため、土地を分筆して売却するケースでは「分筆した土地の一つを一度だけ売却する」ようにとどめる必要があります。
事業性があるかどうかの判断には明確な基準があるわけではありませんが、「時間を空けて売却すれば問題ない」というわけではないため注意しましょう。
広い土地は慎重に売却を！
大は小を兼ねるという言葉がありますが、広すぎる土地は売却しにくいことがあります。分筆して売却する場合も、事業性が認められないように注意しなければいけません。広すぎる土地の売却は、不動産買取を含めて慎重に行いましょう。
