不動産売却を行って利益が出た場合、給与所得などにかかる税金とは別に譲渡所得税が発生します。
利益が出るのはうれしいことですが、税金はどの程度かかるのか不安に感じてしまう方も多いのではないでしょうか。
そこで知っておきたいのが「3000万円特別控除」という制度。適用するためにはいくつかの条件を満たしている必要がありますが、その分大きなメリットがあるのも事実。
そこで今回は、不動産売却における3000万円の特別控除について紹介します。
3000万円の特別控除とは？
譲渡所得から3000万円を控除できる！
住宅の売却で発生した利益を譲渡所得と呼び、所得税の課税対象となります。
譲渡所得は単純な売却金額ではなく、売却金額から住宅の購入費や売却にかかった諸費用などを差し引いた金額であり、以下のような計算で求められます。
譲渡所得＝売却金額－（住宅の購入費＋譲渡費用）－特別控除額
3000万円特別控除とは、この譲渡所得から3000万円を控除できる制度であり、譲渡所得が3000万円以下であれば税金がかかることはありません。
3000万円特別控除を利用するための条件とは？
3000万円の特別控除は非常に魅力的ですが、この特別控除を受けるためには以下の項目を満たしている必要があります。
1）以下の中からいずれかに該当していること
a.現在、住んでいること。既に転居している場合は、転居から3年目の年末までに売却していること
b.住宅を解体している場合は、解体から1年以内に敷地の売買を行い、転居してから3年目の年末までに売却している。また、その土地を有料で貸し出していないこと
c.災害による被害で住まなくなった住宅を売却する場合、住居として使用しなくなった日から3年後の年の年末までに売却すること
2）親族や夫婦など、物件の売主と買主が特殊な関係でないこと
3）売却年から過去2年間で、3000万円の特別控除、買換え特例、損失の繰越控除を利用していないこと
4）譲渡した不動産に関係する収用などの特別控除、その他の特例が当てられていないこと
住宅ローン控除との併用はできないので注意！
3000万円特別控除を利用して住宅の買換えを考える方も多いはず。しかし、注意しなければいけないのが、3000万円特別控除と住宅ローン控除の併用ができない点です。住宅ローン控除を受けるためには、「住み始めた年を合わせ、その前後2年ずつの5年間に3000万円特別控除を受けていないこと」が必須となっています。
そのため、住宅の売却で利益が発生した後に新居の購入を行う際は、どちらの控除を利用するのかを選択しなければなりません。「売却で利益が出たから」と3000万円の控除を適用するのではなく、どちらがお得かを計算したうえで選ぶことが重要です。
特別控除を受けるために必要な手続きは？
特別控除を受けるためには、売却年の翌年の確定申告時期に税務署へ特例を受ける申告を行う必要があります。申告の際には、譲渡で発生した所得の内訳書や戸籍の附票、譲渡した土地・確定申告書・建物の全部事項証明書などが必要です。複数の書類が必要となり、受け取る場所も異なるため、不安な場合は不動産会社に相談しながら進めるようにしましょう。
まずは不動産売却の専門家に相談するのがオススメ！
3000万円の特別控除の適用には条件が多く、住宅ローン控除との併用ができません。
そのため、「3000万円の特別控除が利用可能か」「3000万円の特別控除と住宅ローン控除はどちらがお得か」などを見極めることが重要です。
不動産売却で利益が出た場合には、税金による不利益を被らないためにどうすべきか、専門家である不動産会社などに相談しながら決めると良いでしょう。
