不動産を売却すると、かなりの金額を得ることができます。その一方、少なからず税金が発生するのも事実です。不動産売却時には、「必ず発生する税金」と「利益など状況によって発生する税金」の2種類があります。確実にかかる税金を把握しておけば、手元に残るお金を把握できるので、その後のライフプランを立てやすくなるでしょう。
必ず発生するのは「印紙税」と「消費税」
必ず発生する税金の1つ目は「印紙税」です。これは課税文書（売買契約書など）にかかる税金で、金額は家の売却額によって決まります。
| 家の売却額 | 印紙税の金額 |
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円超～10万円以下 | 200円 |
| 10万円超～50万円以下 | 400円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 60,000円 |
| 1億円超～5億円以下 | 100,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 |
金額を確認し、書面に収入印紙を貼って消印を押すと「納税完了」となります。
2つ目は「消費税」です。不動産を売却する際は、不動産会社への仲介依頼や司法書士への名義変更依頼などが必要です。消費税は、このとき発生する手数料にかかります。
ここで注意したいのが、仲介手数料は不動産の売却価格によって、20万～200万円と幅が広い点です。そのため、消費税は一般的に2万～20万円程度かかると考えておきましょう。一方、司法書士への手数料は1万～2万円ほどが相場です。そのため、司法書士に支払う手数料の消費税はあまりかからないと考えて良いでしょう。
利益が出ると「譲渡所得税」も必要に
不動産を売却して利益が出ると、「譲渡所得税」を納める必要があります。これは、不動産の売却価格から購入価格・諸費用を引いた「譲渡所得」にかかる税金です。税率は20.315％～39.63％となっており、譲渡所得が100万円の場合、約40万円（100万円×39.63％）という計算になります。
ただし、譲渡所得税は「3,000万円以上の利益が発生しないとかからない」ことが一般的となっています。というのも、「3,000万円特別控除」を適用すれば、利益が3,000万円以内の場合は、譲渡所得税をゼロにできるからです。
| 譲渡所得＝家の売却価格－取得費－譲渡費－3,000万円 |
譲渡所得は、金額が大きくなるケースも少なくありません。税負担も場合によってはかなり重くなります。個人が自宅を売却できない事態を避けるため、マイホームや空き家などには「3,000万円特別控除」のほか、さまざまな特例があります。不動産を売却する際は、これらの特例を知っておくと手元に残るお金を増やせるでしょう。
▼3,000万円特別控除
マイホーム（居住用の住居）を売却した場合、譲渡所得において3,000万円まで非課税の特別控除を受けられます。なお、適用条件には居住用住居であること以外に、譲渡先が同族会社・直系血族・配偶者でないこと、前年や前々年に同控除を使っていないことが挙げられます。
▼所有期間が10年を超える場合の軽減税率
マイホームの所有期間が10年を超えている（売却した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えている）場合に限り、軽減税率の特例を受けられます。
| 課税譲渡所得が6,000万円以下 | 課税譲渡所得が6,000万円超 |
| ・軽減税率（20.315％→14.21％）が適用
※所得税10.21％＋住民税4％ |
・6,000万円以下の部分
軽減税率（20.315％→14.21％）が適用 ※所得税10.21％＋住民税4％ ・6,000万円超の部分 20.315％ ※所得税15.315％＋住民税5％ ※軽減税率適用なし |
その他の適用条件としては、前年、前々年に同特例を受けていないことや、親子・夫婦間の売買ではないことが挙げられます。なお、この軽減税率は、課税譲渡所得の金額6,000万円を基準として変わるため、注意が必要です。
譲渡所得税を節約する方法
譲渡所得税を節約するには、特例を活用する以外にどのような方法があるのでしょうか？ 具体的には「取得費」と「譲渡費用」を正確に把握することが重要です。
▼取得費について知ろう
「取得費」とは、基本的に以下の金額を指します。
・不動産の購入代金
・印紙税
・不動産取得税
・登録免許税
・登記費用
・購入時、不動産会社に支払った仲介手数料
これらの取得費を計上するには、領収書や通帳のコピー、請求書などが必要となります。ここで注意すべきなのは、「きちんとした資料があるかどうか」です。「仲介手数料はこのくらいだったかな……」というあいまいな記憶は、証拠になりません。明確な資料・根拠がない場合は、取得費に含められないことに注意しましょう。
なお、不動産の購入代金が不明な場合、「売却価格の5％」を取得費にすると定められています。また、不動産の購入代金があまりにも低く、実際の取得費が売却価格の5％を下回る場合も、「売却価格の5％」が取得費になります。
注意すべき点の多い取得費ですが、売主にとってメリットになる点もあります。その1つが、「相続税の申告から3年以内なら、不動産を相続する際に支払った相続税の一部を取得費に加えられる」というものです。
▼譲渡費について知ろう
「譲渡費用」とは、土地や建物を売る際にかかった費用を指します。土地・建物を売却する際に発生した仲介手数料や、印紙税のうち売主が負担したもの、立退料などが含まれます。取得費と同様、領収書などの支出を裏付ける書類が必要になるため、あらかじめ準備しておきましょう。
税金の仕組みや特例を知ることで節税につながる
不動産を売却した場合、物件により差額はありますが、税金は必ず発生します。税金が発生する条件や、どのくらいの金額がかかるか、どうすれば税負担を減らせるかなどについて知っておけば、大切な資産を守れるでしょう。もし、「不動産売却後の税金について把握したい」「節税方法について知りたい」とお考えなら、不動産会社への相談をおすすめします。
