不動産売却は、大きなお金が動く一大取引です。日常生活でそう何回も経験するものではないため、「何から始めたら良いの？」と不安に思う方もいるでしょう。準備する書類も多いため、それがプレッシャーになることも。しかし、「どの段階で」「何を準備すべきか」を大まかに把握しておけば、関連手続きでの混乱を防げます。不動産売却をスムーズに行えるように、まずは基本的な流れを把握しておきましょう。
不動産売却では「流れ」の把握が重要
不動産を売るにあたって、希望通りの売却を進められなかったり、なかなか良い不動産会社に巡り合えなかったりというケースは少なくありません。こうした失敗が重なると、数百～数千万単位の損失につながってしまうため、できる限り失敗は避けたいものです。
失敗を避けるためには、不動産売却の「流れ」を把握することが重要です。どのタイミングで何をするか知っておけば、十分な「準備」を整えて不動産売却に臨めます。例えば不動産会社を選ぶ段階で、「十分な実績のある不動産会社を選ぶ」「信頼できる営業担当者と出会う」という最低限のタスクを理解しておけば、「実績のない業者に依頼した結果買主が現れなかった」といったリスクも防げるのです。
次の章からは、不動産売却の大まかなステップと各段階で「何をすべきか」を紹介していきます。
基本の流れは3ステップ
不動産売却の流れには、大きく分けて「不動産会社への相談」「販売活動スタート」「引き渡しの流れ」の3ステップがあります。ここでは、不動産会社に間に入ってもらい買主を探す「仲介売却」を例に紹介します。
▼不動産会社への相談
最初のステップは、不動産会社への相談です。ひと口に「家を売る」と言っても、お客様ごとにさまざまな事情があるでしょう。まずは希望や条件を整理して不動産会社に伝えましょう。例えば「時間には少し余裕があるから、高値売却を優先したい」という条件があれば、不動産会社は「それなら、希望に合った買主を探す『仲介売却』をおすすめします」といった提案ができるわけです。
＜チェックポイント＞
□売却の希望・条件を整理しておく
次に、「調査・査定」のフェーズに移ります。不動産会社では、周辺環境や売出・取引事例、相場などを加味しながら査定価格を算出します。不動産会社によっては、不動産会社の担当者が直接家を訪れる「訪問査定」、訪問はせず物件の情報から価格を算出する「机上査定」、過去の取引事例に基づき不動産価格をAIが自動で算出する「AI査定」など、さまざまな査定方法を提案してくれます。
＜チェックポイント＞
□「訪問査定」「机上査定」「AI査定」いずれかの査定を受ける
不動産会社に買主を探してもらう仲介売却の場合は、媒介契約の締結に進みます。これは、お客様と不動産会社の間で取り決める契約を指します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ条件が異なります。ここでも、状況にあった契約を選ぶ必要があるので、不動産会社に相談するなどして決断しましょう。
＜チェックポイント＞
□「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」いずれかの契約を結ぶ
▼販売活動スタート
仲介売却の場合、媒介契約を結んだ後に不動産の販売活動が始まります。不動産会社はインターネットやダイレクトメール、新聞折り込みなどを活用した情報発信で購入希望者を募ります。PR等は不動産会社が主体となりますが、内覧対応は売主も準備が必要です。購入希望者に「買いたい」と思ってもらえるよう、家を掃除したり状況によってはハウスクリーニングを検討したりと、準備を進めましょう。
＜チェックポイント＞
□内覧に備え家を掃除する
▼売買契約・引き渡し
買主が決まったら、不動会社から取引条件など重要事項の説明を受け、売買契約書に署名・捺印を行います。売買契約書には、引き渡しに関するスケジュールや契約解除条件などが記載されているので、しっかり確認しましょう。また、売買契約締結には多くの書類が必要になるので余裕を持って準備することをおすすめします。
＜チェックポイント＞
□売主・買主間で売買契約を結ぶ
□売買契約に必要な書類を準備する
・登記関係書類（登記済権利証か登記識別情報）
・印鑑（実印）、印鑑証明書
・本人確認書類（運転免許証など）
・固定資産税納付書
・仲介手数料の半金
・印紙代、物件状況等報告書、設備表 など
売買契約締結後は、引き渡し日までに、住宅ローン完済手続き、抵当権抹消手続き、借入金返済などを行っていきます。その後、決済を行い残代金の受け取りや登記申請を実施。所有権移転登記に必要な書類などを買主に渡しましょう。なお、決済にも多くの書類が必要になるため、あらかじめ準備を進めておくことが重要です。関連手続きが終了したら、買主に鍵を渡して引き渡し完了となります。
＜チェックポイント＞
□住宅ローン完済手続き、抵当権抹消手続き、借入金返済など
□引っ越し準備
□登記にまつわる手続き
□決済に関する書類準備を進める
・登記関係書類（登記済権利証か登記識別情報）
・登記費用（抵当権抹消登記などがある場合）
・住民票
・銀行届出印、実印、印鑑証明書（3ヶ月以内に取得したもの）
・登記費用（抵当権抹消登記などがある場合）
・買主に渡す書類（パンフレット、管理規約、建築確認通知書、設備の取扱説明書・保証書、測量図、境界確認書など）
・通帳
・仲介手数料の半金
・本人確認書類（運転免許証など）
余裕のあるスケジュール管理も重要
仲介売却の場合、売却スケジュールに余裕を持って進めましょう。というのも、広告などに打ち出した不動産情報が購入希望者の目に留まるのに、3ヶ月ほどの時間を要するからです。広告掲出から購入希望者に不動産を見てもらう期間を短くし過ぎると、焦って安い価格で売ってしまう「売り急ぎ」に陥るリスクがあります。こうした事態を避けるためには、余裕を持ってスケジュールを組むことが重要です。あらかじめ「売りたい時期を」定め、その半年ほど前から売却準備を進めると良いでしょう。
スケジュール把握と内容整理でスムーズな売却を
不動産売却には、法的手続きや多岐にわたる書類作成など「大変そう」な準備が数多くあります。しかし、どのステップで何を行うかを大体でも把握していれば、いざ売却するとなった段階で大きく焦る必要がなくなります。もし「どんな手続きが必要なの？」「書類に不備があったらどうしよう……」と不安がある場合、不動産会社に相談しましょう。プロの立場から、丁寧で分かりやすい説明が受けられるはずです。
