「家を売ろう」と決めた際、売主として何をすべきなのでしょうか。売値を決めたり買主を探したりなど、さまざまな対応が必要です。その中でも、不動産売却においては「土地の測量」「境界確定」が非常に重要になってきます。というのも、境界が不明瞭だと売却後トラブルに発展するリスクがあるからです。境界が分からなときは測量・境界確定を実施し、無用なトラブルを避けましょう。測量・境界確定の必要性と方法を紹介します。
測量や境界確定は必要？
測量や境界確定は、不動産売却において必要な項目です。そもそも、土地の測量は「面積の確定」と「境界の確定」を目的に行われます。面積に関しては登記簿謄本で確認でき、売主・買主双方が了承さえすれば、登記に記載されている面積で契約を進めることが可能です。ただし、ここでは「面積が実測値ではない」「多少の誤差があるかもしれない」といった点に注意しましょう。購入後のトラブルを避けるため、昨今では買主のほとんどが測量による正確な面積の算出を求めています。買主との信頼関係を築くためにも、測量は非常に重要なステップと言えるでしょう。
また、境界確定も測量と同じくらい不動産売却においては重要な項目です。実際、隣地との境界があいまいで売却後トラブルになるケースも少なくありません。最悪の場合は訴訟に発展し、売主が巻き込まれることもあります。仮に土地が塀や門によって区切られていても、それが100％正しい境界とは限りません。土地売買をスムーズに進めるためには、どこまでが誰の土地なのかを正確な測量ではっきりさせる必要があるのです。
なお、境界確定の流れは、大まかに「測量」→「境界杭などの目印設置」→「境界確認書の作成」となります。境界杭を設置するだけでは後日抜けてしまうリスクがあるため、境界確認書でしっかり書面に残すことが重要です。確認書があれば、将来隣地所有者が変更になった場合も境界トラブルを避けられます。
測量が必要なケース
意外に思われるかもしれませんが、土地の測量は法律で義務付けられているわけではありません（一部地域を除く）。実際、いわゆる「先祖代々の土地」などは広過ぎて測量費用が高額になるため、測量なしで売却できるケースがあります。
ただし、都心のように平均地価が高い土地の場合、境界の微差が数百万円単位の変化を生むため、測量が必須となります。後々トラブルに巻き込まれないために、損をしないためにも測量が必要となる次の3つのケースを事前に把握しておきましょう。
▼土地の形状が不規則・複雑である
不規則な形状の土地で、以下のような場合には測量が必要となります。
●面積を正確に計算できない
●土地が傾斜している
●湿地や水域がある
上記に当てはまるケースでは、しっかりと測量することで面積・境界線が明確になり、売主・買主間の取引がより公正になるでしょう。また、土地の特性・問題を明らかにすることで、買主への適切な開示も可能になります。
▼土地が分割されている、もしくは建造物がある
分割された土地についても、その土地が法律や規制を満たしているかを確認するため、必ず測量するようにしましょう。また、土地に建造物がある場合も、建造物が土地の境界線を越えていないことを確認したり、建造物が建築基準や規制を満たしていることを証明したりするため、測量が必要になります。
▼土地の境界が不確定である
土地の境界が定まっていない場合にも、測量が必要です。境界を明確にすることで、買主に対し土地の面積を正確に提示できます。また、隣地所有者との土地の権利に関するトラブルも防止できます。
測量の依頼先や費用について
測量から境界確定にかけての作業は、土地家屋調査士や測量士に依頼することが一般的です。不動産会社から紹介してもらえるケースもあるので、査定を依頼した際に相談しても良いでしょう。相場は、土地の広さや官民査定があるかどうか（隣地・接道が官有地の場合必要となる）などで以下のように変動します。
| 官民査定なし | 官民査定あり | |
| 測量費費用（100～200㎡程度を想定） | 35～45万円 | 60～80万円 |
測量から土地確定までは、以下の流れで進められます。
▼1.土地家屋調査士・測量士の決定・見積り
最初に土地調査士を決め、「公図」「地積測量図」「周辺の境界確定資料」「登記簿」の確認をしてもらいます。次に、近隣トラブルの有無を調査し、費用を見積ります。なお、必要書類には代理人が取得できるものもあります。「書類の準備が大変」と悩んだら、不動産会社や土地家屋調査士に相談してみるのも良いでしょう。
▼2.近隣挨拶
土地調査を実施するにあたって、測量後に近隣住民の立会いも必要なため近隣住民へ挨拶を実施します。挨拶のタイミングで、立会いの日程を決めることが一般的です。
▼3.測量
測量結果に基づき境界確定の協議を実施し、立会いの準備も進めます。
▼4.関係者の境界立会い・境界杭の設置
土地家屋調査士が定めた境界を、近隣の土地所有者など全員で回って確認します。全立会人の承諾を得た時点で境界確定となり、それを元に境界杭を設置します。
▼5.確認書を作成
測量データに基づき、境界の確認書、登記申請に関する必要書類を作成します。
測量を開始し境界を確定するまでは、3～4ヶ月はかかると見ておきましょう。これはあくまで平均値ですが、土地の形状が複雑だったり協議・立会いで承諾を得られなかったりする場合は、1年以上かかるケースも珍しくありません。そのため、測量の依頼は早めに行うことが重要です。
早めの測量・境界確定でスムーズな不動産売却を！
買主と信頼関係を築いたり、後々のトラブルを防止したりするためには、測量、そしてそれに伴う境界確定は避けては通れないステップと言えるでしょう。測量・境界確定をしっかり行い、土地の境界を明確にすることでスムーズな不動産売買が期待できます。ただし、測量には3～4ヶ月、長くて1年ほどの期間を要するため、早め早めに準備しておきましょう。
