離婚が原因の不動産売却注意点は？

2024.12.25

離婚を検討した際、多くの方は「夫婦の財産をどう分け合うか」について考えるでしょう。中でも不動産に関しては、大きな財産である分扱い方に悩む人も少なくありません。実は、離婚をきっかけにして不動産を売却する場合、離婚するタイミングなどを考慮した上で売却タイミングなどを考える必要があります。この記事では、離婚が原因の不動産売却の注意点について確認します。

「離婚前」「離婚後」に売るかを考えよう

離婚を考えた場合、家を売るタイミングが非常に重要になります。「離婚後に相手と連絡を取りたくない」場合、「離婚前」の売却を検討しましょう。家の売却には3ヶ月～半年ほどかかるため、その期間相手と連絡を取り合わなければなりません。両者の関係性にもよりますが、あまり会いたくない、話し合いたくないという場合は精神的なストレスも増すでしょう。話し合いが進まないと売却もうまくいかず、時間を浪費する懸念も出てきます。また、早く売却を済ませるために売出価格を低く設定してしまうケースもあるので、注意しましょう。

離婚後に家を売却する場合は落ち着いた対応が可能でしょう。離婚前より手続きが少ないため、売却活動にも集中できるはずです。家は、持ち主にとって大切な財産です。慎重に手続きを進めたい場合は離婚後の売却を検討しましょう。

▼売却代金を分けるのは「離婚後」に
不動産を離婚前・離婚後のどちらで売るにせよ、売却代金は離婚後に分けるのがおすすめです。離婚前に分けてしまうと贈与と判断されて、受け取った側に贈与税の支払い義務が生じるケースもあります。一方、離婚後に分ける場合は一定の条件を除けば贈与税が課せられることはありません。「いつ」お金を分けるかも、あらかじめ話し合っておきましょう。

「共有財産」か「特有財産」か確認しよう

不動産は「共有財産」か「特有財産」に分類されます。このうち、財産分与（離婚時）の対象になるのは共有財産のほうです。共有財産とは、「夫婦が婚姻期間中に築いた財産」を指します。共働きの夫婦が折半して購入した不動産は、これに分類されるでしょう。

配偶者のどちらかが専業主婦（主夫）であっても、そのサポートがあったおかけで財産が築けたと考えられるため、不動産は共有財産とみなされます。家のように大きな買い物は単独名義になる場合もありますが、財産分与においては「どちらの名義か」は関係ないのです。家がどちらかの名義でも、婚姻期間（別居までの間）に夫婦の協力で形成された財産なら、財産分与の対象となるでしょう。

一方、特有財産には婚姻前に形成した財産、もしくは夫婦の協力を得ずに取得した財産が分類されます。独身時代の預貯金や婚姻前に購入した不動産・車などが挙げられるでしょう。また、婚姻期間中に相続などによって得た財産も、これに含まれます。

しかし、夫婦が協力し合って維持した財産に関しては、独身時代に築いていても財産分与の対象になるケースも。このように、どれが共有財産かそうでないかは見極めが難しいので、離婚を考えたらまずはこのポイントも整理しておくと良いでしょう。

不動産の名義を確認しよう

不動産を売却する際は、名義確認が必須となります。というのも、登録名義人全員の許可がないと売却活動に移れないからです。夫婦二人の共有名義である不動産を売却しようとした際、片方が「売りたくない」と主張すると次のステップに進めません。仮に不動産の売却活動を進め契約締結まで至ったとしても、契約や引渡しに名義人が立ち会うこともあります。売却後の流れを円滑に進めるためにも、不動産の登録名義は早めに確認しておきましょう。

売却方法を決めよう

不動産の売却方法も重要です。売主の状況によって、どの売却方法がおすすめかは異なってきます。たとえば、売却期間をたっぷり確保できるケースでは、不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介売却」がおすすめです。相場に近い金額での売却が期待できるでしょう。

一方、一刻も早く家を売却したい場合は「不動産買取」がおすすめです。これは不動産会社が直接家を買い取ってくれる方法で、最短1週間程度で売買契約締結まで進められます。また、「家が古い」「交通アクセスが悪い」という場合も、不動産会社側で再販の可能性を見出せれば買い取ってもらえる可能性は高くなります。ただし、売却価格は相場より低くなる点には注意が必要です。

「住宅ローンがまだ残っている」「不動産の売却代金を使っても残債が出てしまう」という場合は「任意売却」も検討しましょう。任意売却とは、金融機関の了承を得て抵当権を解除し売却活動を可能にする方法です。信用情報に傷がつくリスクはありますが、競売よりも良い条件で不動産を売却できるでしょう。