不動産を売却する際、売主には「境界明示」が義務化されていることをご存じでしょうか？ 境界明示とは、隣地所有者立会いのもと土地の境界を定めることです。この作業を疎かにすると、売却後にトラブルが発生したり、法律で罰せられたりするリスクもあります。不動産売却を考えている方は、境界明示の重要性や実際のやり方、必要な手続きなどをご紹介します。
境界明示とは？
境界明示とは、隣り合う土地との境を明確にすることです。土地売買においては、売主が買主に対して境界を明示することが義務付けられています。境界明示をする際は、境界標やブロック塀、杭などを用いて土地の範囲を定めるのです。
境界明示と似た「境界確定」という用語とは、意味が異なります。境界明示は「土地の範囲を示すこと」を指しますが、境界決定は「隣地所有者の立会いや官公署の図面に基づき土地の境界を確定させること」です。実際に土地を売買する際は、「境界確定」→「境界ラインに境界標を打ち込む」→「境界明示」の流れで進められます。
境界明示義務は「土地」が含まれていれば必ず発生します。更地のほか戸建、店舗、工場、マンション売却時にも境界明示が必要です。しかし、マンションはディベロッパーの境界が確定した状態でマンション用地を仕入れているので、境界明示義務はありません。
境界明示が必要な理由
不動産売買契約時には、地番など登記記録を記載して売買する土地を特定します。ただし、実際の土地には明確に線が引かれているわけではないので、どこまでが売買対象の土地で、どこまでが買主の土地なのか契約書から確認することは容易ではありません。土地の所有者が変わった際に、隣地の所有者とトラブルになるリスクを避けるためにも、売主には境界明示をする義務があるのです。
境界明示には、「正確な土地面積を知る」という側面もあります。公募取引ではそもそもの測量図が古く、「契約後実測したら提示された面積よりも狭かった！」という事態も少なからずあります。境界明示をあらかじめ行い実測値を知っておけば、売主・買い主間のトラブルも防止できるでしょう。
なお、土地売買時における境界明示は、民法415条によって実施が義務付けられています。境界明示を怠ったまま土地や不動産を売却すると、売主に損害賠償責任が発生することも。そのため、不動産売買を検討したら、境界明示も必ず実施しましょう。
境界明示の方法
具体的な境界明示方法には「境界標の設置」「測量図での確認」があります。それぞれ見ていきましょう。
1.境界標を設置しよう
境界を「目で見て確認できる」状態にするためには、境界標（境界石、鋲、コンクリート杭など）を残すことが重要になります。ただし、「以前境界を確定したときに使った境界標がなくなってしまった」というケースも少なくありません。その場合、隣地所有者も立会いのもと、復旧しましょう。境界明示は、売主の責任になることが一般的です。売却後の無用なトラブルを避けるためにも、境界標の確認・設置は必ず行いましょう。
2.測量図があるか確認しよう
境界の確定は、土地の所有者、隣地所有者、有資格者（土地家屋調査士など）立会いのもと行われます。境界確定時には「測量図」が作成され、「境界が明示されている証拠」として使用できます。証拠として利用できる測量図は、「確定測量図」「地積測量」「現況測量図」の3種類です。これ以外の測量図では境界確定がされていないケースもあるので、注意しましょう。
| 境界明示の証拠となる測量図 | |
| 確定測量図 | 隣地（官有地も含む）所有者すべての立会いのもと境界確定された図面。民々査定、官民査定などを完了している測量図なので、境界明示の際は確定測量図の使用がおすすめ |
| 地積測量図 | 登記所に申請書類として保管されている測量図。2005年より前に作成されたものだと、隣地所有者との立会いなしで作成されているものも多いので、注意が必要 |
| 現況測量図 | 確定測量図以外の実測図。確定測量図の次におすすめだが、中には隣地境界の立会いなしで測量したものもあるので、注意が必要 |
不動産売却を検討したら、まずは「境界明示」を！
不動産売却を検討するときは、「売値をいくらにしようか」「買主をどうやって見つけようか」ということに集中しがちで、これから売る土地の「境界」まで注意が向かないこともあるでしょう。ですが、境界明示をきちんと行わないと、隣地所有者の方とトラブルになるリスクがあります。売却後にトラブルが発生した場合、基本的には売主の責任になります。「不動産を売ろう！」と考えたら、まずは境界明示について知りましょう。
