引っ越しや子どもの巣立ちなどで、住まなくなってしまったマンションをそのままにしておくのはもったいないですよね。しかし、売却と賃貸、どちらの方が得になるのでしょうか？今回は、今後住む予定のないマンションを売るべきか、貸すべきかについて解説します。それぞれのメリットやデメリットについても紹介しますので、所有しているマンションの扱いに悩まれている方はぜひご覧ください。
不動産を売却するメリットとデメリット
まずは不動産を売却する場合のメリットとデメリットについてみてみましょう！
不動産を売却するメリット
・まとまったお金を得られる
不動産を売却する最大のメリットは、一括でまとまった金額を手に入れられることです。賃貸にすると、管理費や維持費がかかりますが、売却してしまえばランニングコストはかかりません。売却により得た現金は、新たな不動産の購入資金にもあてられます。
・優遇制度が利用できる
不動産の売却で利益が出た場合、売却した翌年の確定申告で「譲渡所得税」を納付しなければなりません。ただし居住用の不動産を売却した場合に限り、「3,000万円の特別控除の特例」をはじめ、「10年超所有軽減税率の特例」「特定の居住用財産の買い換えの特例」などの税制優遇を受けられます。
・ローンの完済が可能
住宅ローンが残っている場合、不動産の売却金で一括返済が可能です。また、売却後は固定資産税などの税金や維持費、管理費なども一切発生しません。ただし、売却した不動産の引き渡しは住宅ローン完済後となり、売却代金が残りのローンを下回っている場合は、自腹で返済しなければなりません。
・高く売却できる可能性がある
どのような不動産であっても、築年数とともに資産価値は下がってしまいます。また、資産価値が下がった不動産は買い手がつきづらくなるもの。早期に売却することで、買い手が付きやすく、より高額での売却も見込めます！
不動産を売却するデメリット
・売却までに時間がかかることがある
マンションに限らず、不動産の売買はまとまった金額が動くため、時間がかかりがち。売りに出したタイミングなどが悪ければ、なかなか買い手がつかないことも。また、売主の希望価格と査定価格や売り出し価格、実際に買い手がつく金額などに大きな差があり、交渉が難航する場合もあります。
・費用や税金などのコストがかかる
不動産の売買には、さまざまな費用がかかります。売買契約書の印紙代をはじめ、売却で利益が出た場合は譲渡所得税が課されます。不動産業者に売却を依頼した場合は仲介手数料、さらに所有権移転費用や住宅ローン抵当権抹消費用などの他に、司法書士への依頼費用なども必要です。一時的ではありますが、ある程度の資金が必要になる点に注意しましょう。
不動産を賃貸にするメリットとデメリット
次に賃貸にした際のメリットとデメリットについてご紹介します。
不動産を賃貸にするメリット
・家賃収入が得られる
不動産を賃貸に出し、借り手を見つけられれば定期的に収入を得ることができます。住宅ローンが残っている場合は、得た賃料を返済にあてることも可能。ローンを完済した後は、家賃として得た金額がそのまま収入となります。
・節税につながることも
マンションを賃貸にする場合、リフォーム代や維持・管理費など、その不動産にかかわるさまざまな費用を経費として計上できます。特に不動産の場合は経費として計上できる項目が多く、課税所得から差し引ける金額が多くなるため、高い節税効果が期待できます。
・資産として残る
立地の良い不動産の場合、売却よりも賃貸の方が最終的に大きな金額を手に入れられる可能性があります。また、子どもたちに相続する財産として残せるのもメリットといえるでしょう。もちろん、保有していれば、再び住むことも可能です。
不動産を賃貸にするデメリット
・入居者が決まらない恐れがある
賃貸に出したマンションが空室のままになった場合、家賃収入は望めません。立地や家賃設定次第では、入居者が決まらないおそれも十分にあります。リフォーム代などの初期投資をする前に、どのくらい賃貸の需要があるかをしっかり確認しましょう。
・管理や維持のコスト
不動産会社や管理会社への手数料、入居者募集の広告費など、マンションを賃貸に出すためにはさまざまな費用がかかります。さらに固定資産税や都市計画税、家賃収入で得た所得に対する税金などは貸主が支払わなければなりません。
・優遇制度が受けられない
住んでいるマイホームを売却した場合はさまざまな税制優遇を受けられますが、賃貸に出していた物件は居住用とは見なされず特例は適用されません。賃貸に出してから売却すると、その分税金が高くなってしまいます。
・売却が難しくなることも
不動産は経年劣化により、資産価値が下がります。そのため、賃貸に出していた期間が長ければ長いほど、売却時に買い手はつきづらくなるのが一般的です。また、賃貸に出している物件は、マイホームがほしい人よりも、賃貸経営をしたい人に買われやすいという特徴があり、買い手の層が限られてしまうことも。
こんなケースは売却がオススメ！
賃貸では、居住人がいなければ収入は発生しません。そのため、マンションの立地が悪かったり、建ててからかなり年数が経っていたりすると、なかなか借り手が見つからないでしょう。また、一人暮らしの部屋を探している人が多いところで、ファミリー向けのマンションの賃貸をはじめるのもなかなか前途多難。その土地のニーズに合わせた物件でなければ、長く空室のままというおそれもあります。賃貸需要が低い場合は、売却を検討する方が賢明です。
状況に合わせて売却と賃貸を検討！
マンションの賃貸、売却にはそれぞれメリット・デメリットがあります。売却すれば一括でまとまった金額を得られ、賃貸ならば安定した収入を長期間手に入れられます。ただし、賃貸の場合は所有している期間ずっと維持・管理費、税金がかかる点には注意が必要です。立地が特段に良いなどの高い賃貸需要がない場合は、売却を検討してみましょう！
