「家族が増えて手狭になった」「定年後は都会から田舎へ引っ越したい」
鹿児島市で、住宅の住み替えをご検討中ですか？
住み替えを成功させるためには、資金計画がとても重要！ せっかく理想的な家に住み替えたのに、資金繰りに困るようでは安心して暮らすことはできません。住み替え時の資金計画の立て方、そしておさえていただきたい重要なポイントをご紹介します。
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住み替えの「資金計画」とは
資金計画というと「物件の購入予算を決めること」と考える方も多いのではないでしょうか。しかし、住み替え時には「新居の代金をどう支払っていくか」という返済プランや、売却時にかかる諸費用を工面する方法まで含め、あらゆる計画を練る必要があります。
旧居を売ったお金で新居を建てる……というのが理想ですが、実際には半分以上を住宅ローンでまかなうケースも少なくありません。お子さんの教育費や自身の老後資金など、将来的な出費の変動まで考慮に入れ、無理のない計画を立てることが大切です。
資金計画を失敗する“リスク”
資金計画を見誤ると、当然ながら金銭的負担が増してしまうリスクがあります。
たとえば「新居の予算を2,000万として、今の家が1,500万で売れれば、500万の持ち出しで済む」と計画したとしましょう。しかし、実際には不動産会社への仲介手数料や登記費用、引越し費用や固定資産税……などなど、さまざまな諸経費がかかることになります。また、いざ売却活動をはじめてみたら、思ったように買い手がつかず値下げを提案されるケースも考えられるのです。
資金計画を立てるときには、諸々の経費を考慮に入れた上で、総額いくらくらいの予算が必要か把握するところからはじめるのがポイントです。
「住み替え」の3パターン
住み替えには、主に3種類のパターンがあります。新居の予算と預金残高を照らし合わせながら、無理のない方法を選びましょう！
新居購入を先行するパターン
資金に余裕がある方は、新居の購入を先行させるのもアリです。とくに、旧居の住宅ローンが残っておらず、ほとんどキャッシュに近い形で新居を購入できる場合は、リスクもほとんどありません。
購入先行型には「仮住まいが必要ない」「旧居の売却成立を待たずに済む」といったメリットがあり、引っ越し期日が迫っている場合や、理想的な物件が見つかった場合もすぐに住み替えられるので安心です。
注意点
新居を先に購入するということは、旧居の売却代金を支払いにあてることができないリスクが大いにあります。住み替え後の生活に困ることのないよう、余裕を持った資金計画を立てましょう。また、旧居の住宅ローンが残っている場合、新居も住宅ローンで購入するとなると、ローンの支払期間が重複する「ダブルローン」になります。月々の負担が大きくなるので、くれぐれも注意が必要です。
住居売却を先行するパターン
資金にそれほど余裕がない場合は、住居売却を先行させましょう。つまり、今の住まいの売却を優先させ、売却代金を得てから新居を購入するのです。
しっかりと元手を確保してから新居を買うので、無理のない資金計画を立てられるでしょう。先に旧居の住宅ローンを完済するため、ダブルローンになる心配もありません。住み替えではこの売却先行が一般的で、新居に引っ越すまでは賃貸マンションなどで仮住まいケースも多くあります。
注意点
仮住まいを用意するためには、引越し費用や敷金・礼金などの費用がかかります。2人家族などであれば、家具はトランクルーム（レンタル倉庫）へ預けてマンスリーマンションで暮らすことも検討できますが、家族4～5人としての仮住まいではそれ相応の広さが必要になるので、敷金・礼金や不動産会社への手数料、そして家賃で数十万～百数十万かかるケースも少なくありません。
旧居から仮住まい、仮住まいから新居と計2回引っ越すことになるため、引越し費用や荷造りなどの準備も負担となります。
新居購入と住居売却を同時にするパターン
「新居を先に買うか、旧居を先に売るか」でお悩みの方も多いと思いますが、実は新居購入と住居売却を同時に行うという方法もあります。つまり、旧居と新居の引き渡しを同じタイミングで行うのです。
一般的にはまず売却を先行させ、旧居の引き渡し日が決まったら、その日までに新居を見つけて同日引き渡しとなるよう設定します。
これを実現するには不動産会社や売主・買主の協力も必要ですが、購入先行・売却先行それぞれのデメリットを打ち消すことも可能です。
住み替えの資金計画に大切なポイント
予算
資金繰りで困らないためにも、まずは具体的な予算を立てましょう。不動産の売買には仲介手数料や登記費用、固定資産税などの税金などさまざまな費用がかかります。一つひとつは少額でも、まとめると予算を大幅にオーバーしてしまうことも少なくありません。まずは諸々の費用を書き出し、「実際には合計いくら必要なのか」を計算するところからはじめましょう。
住居の売却見込み額
新居の購入代金として、旧居の売却代金をあてようと考えている方は多いはず。まずは今の家がいくらで売れるのか、おおよその査定額を知ることが大切です。不動産査定は無料で行われることが多いので、まずは気軽に問い合わせてみましょう。1社だけではなく、3～4社に依頼して査定額を比較するのがおすすめです。
住宅ローンの残債と返済期間
住宅ローンが残っている場合は、旧居と新居の支払いが二重にのしかかる「ダブルローン」になってしまうケースもあります。そうでなくても、新居を住宅ローンで購入する場合は、ゆとりある返済計画を立てましょう。「なるべく早く完済したいから」といって返済期間を短くしすぎると、生活が圧迫されるリスクが高まってしまいます。
プロへの相談
不動産売却や住み替えは、多くの方にとってはじめての経験です。わからないことも多いため、積極的にプロの知識を頼りましょう。とくに資金計画は専門的な知識も必要なので、素人考えで判断すると失敗するリスクが高まってしまいます。ハウスメーカーや不動産会社など、いざというときに頼れるパートナーをつくっておくと安心です。
まとめ
住み替えで後悔しないためには、資金計画がとても大切！
まずは諸々の費用を計算に入れながら「新居購入の予算」を決定するところからはじめましょう。仲介手数料だけでなく、登記費用や印紙税など細々とした費用も忘れずに。
次に不動産会社へ査定を依頼し、「今の家がいくらで売れるのか」調べます。これによって資金計画が大きく変わってくるので、査定結果によっては予算を練り直すのもありです。査定は1社のみを参考にするのではなく、3～4社ほど依頼して平均を割り出しましょう。
住宅ローンの残債や、住み替え後の返済プランも忘れてはならないポイントです。不安な方は信頼できる不動産会社へ相談し、プロの目線からアドバイスをもらうのもおすすめですよ！
